Eigentümer*innen von Wohn- und Geschäftsgrundstücken sollten sich den 31. Oktober 2022 im Kalender markieren. Denn bis zu diesem Zeitpunkt müssen sie voraussichtlich ihre sogenannte Feststellungserklärung von Grundsteuerwerten abgeben – egal ob die Immobilien vermietet sind oder selbst genutzt werden. Die elektronische Einreichung dieser Feststellungserklärung wird allerdings erst ab dem 1. Juli 2022 möglich sein. Die Finanzverwaltung wird dann die Werte von bundesweit ca. 36 Millionen Grundstückseinheiten neu bestimmen, im Saarland sind es mehr als 580.000 Einheiten. „In der Feststellungserklärung sind im Saarland insbesondere Angaben zur Lage (Adresse, Flurstück) und zur Fläche des Grundstücks und der darauf errichteten Gebäude, zum Bodenrichtwert sowie zu Art (z. B. Wohn- oder Gewerbeimmobilie) und Baujahr des Gebäudes einzureichen. Für das Zusammentragen der erforderlichen Angaben und Unterlagen sollte unbedingt ausreichend Zeit eingeplant werden, um die Frist nicht zu versäumen. Am besten, Sie fangen jetzt schon an“, so Michael Leistenschneider, Präsident der Steuerberaterkammer Saarland.

Wichtige Einnahmequelle für Kommunen
Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen. Vor der Corona-Krise stammten ca. 15 Prozent ihrer Steuereinnahmen aus der Grundsteuer. Es handelt sich um eine jährliche Steuer, die grundsätzlich auf das Eigentum von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Sie kann von Vermieter*innen über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter*innen umgelegt werden. Letztlich zahlt also nahezu jeder Bürger –ob direkt oder indirekt– Grundsteuer. Bisher wird die Grundsteuer auf der Grundlage sogenannter Einheitswerte aus dem Jahr 1964 in den alten Bundesländern bzw. 1935 in den neuen Bundesländern erhoben. Weil diese alten Werte die tatsächliche Wertentwicklung des Grundbesitzes nicht mehr angemessen widerspiegeln, hatte das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 die bisherigen Regelungen für verfassungswidrig erklärt.

Neue Grundsteuergesetze und -modelle
Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz wurde ein sogenanntes Bundesmodell eingeführt, welches wertabhängig ausgestaltet ist. Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum werden nach dem sog. Ertragswertverfahren bewertet. Für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke findet hingegen das sog. Sachwertverfahren Anwendung. Dieses Bundesmodell wurde im Saarland -mit abweichenden Steuermesszahlen- weitgehend übernommen.

Auch andere Bundesländer haben die im Grundsteuer-Reformgesetz des Bundes vorgesehene Öffnungsklausel genutzt und in Ländergesetzen eigene Grundsteuermodelle auf den Weg gebracht. So wird in Niedersachsen die Steuer nach einem Flächen-Lage-Modell anhand der Grundstücksgröße und der Lage im Ort bemessen. Ähnlich ist es in Hamburg, wo Grundstücks- und Gebäudefläche sowie Wohnlage als Faktoren in die Bewertung einfließen sollen. Auch in Hessen wird ein Verfahren Anwendung finden, das Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie einen Lagefaktor berücksichtigt. Baden-Württemberg hat sich für ein modifiziertes Bodenwertmodell entschieden, nach dem die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert als Grundlage für die Grundsteuer-Neuberechnung dienen. In Bayern dagegen wird es ein reines Flächenmodell geben. Die Steuerlast ist hierbei unabhängig vom Wert des Grundstücks und der Immobilie, sie ergibt sich aus der Grundstücks- und Gebäudefläche sowie der Nutzung des Grundstücks.

Einreichung der Feststellungserklärungen nur elektronisch – Frist: 31. Oktober 2022
Die Grundsteuerwerte im Rahmen der ersten sogenannten Hauptfeststellung werden auf den 1. Januar 2022 ermittelt. Die Abgabe der Erklärungen soll dann ab dem 1. Juli bis spätestens 31. Oktober 2022
-ausschließlich- elektronisch über die ELSTER-Software der Finanzverwaltung erfolgen. Das können die Grundstückseigentümer*innen selbst erledigen – oder sie lassen sich durch Steuerberater*innen vertreten. Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung soll voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung ergehen. Wie das Saarland wollen die meisten Bundesländer Grundstückseigentümer*innen ein gesondertes Informationsschreiben mit dem jeweiligen Einheitswertaktenzeichen sowie weiteren grundsteuerrelevanten Angaben zuschicken. Darin sollte auch ein Hinweis enthalten sein, der die steuerlich beratenen Grundstückseigentümer*innen an eine Weitergabe des Schreibens an ihre jeweiligen Steuerberater*innen erinnert.

Grundsteuerwert-, Grundsteuermess- und Grundsteuerbescheid
Nachdem das Finanzamt die jeweiligen Grundstücksangaben in der Feststellungserklärung erhalten hat, errechnet es den Grundsteuerwert und stellt einen Grundsteuerwertbescheid aus. Außerdem berechnet es anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und stellt einen Grundsteuermessbescheid aus. Beide Bescheide gehen an die Eigentümer*innen bzw. die Steuerberater*innen. Außerdem sendet das Finanzamt die relevanten Daten auch den Städten und Gemeinden zu, damit diese ihre Grundsteuer entsprechend festsetzen können. Dafür wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert, der von der Stadt bzw. Gemeinde festgelegt wird. Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer, die als Grundsteuerbescheid in der Regel direkt an die Eigentümer*innen gesendet wird. Eigentümer*innen müssen gegenüber der Kommune somit nicht selbst aktiv werden. Ab dem 1. Januar 2025 müssen Eigentümer*innen dann die neu berechnete Grundsteuer zahlen.

Mehr oder weniger Grundsteuer – womit ist zu rechnen?
Wie hoch die neue Grundsteuer ist, erfahren die Eigentümer*innen erst im Jahr 2025. Denn das hängt –wie auch schon bisher– auch von dem sog. Hebesatz ab, den jede Gemeinde selbst für sich festlegt. Die Hebesätze können in den rund 11.000 deutschen Gemeinden zwischen 0 oder auch über 1.000 Prozent liegen. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll die Grundsteuerreform insgesamt nicht zu einer Steuererhöhung führen, sondern „aufkommensneutral“ sein. Die Gemeinden sind deshalb zwar angehalten, ihre Grundsteuer-Einnahmen in etwa auf dem gleichen Niveau zu belassen, verpflichtet sind sie dazu jedoch nicht. Sie können die Hebesätze völlig autonom festlegen. Belastungsverschiebungen zwischen Grundstückseigentümer*innen wird es aber in jedem Fall geben, da die Wertverhältnisse der Grundstücke zueinander neu festgestellt werden.

Fazit und Empfehlung von Kammerpräsident Leistenschneider:
„Um die notwendigen Daten und Unterlagen rechtzeitig parat zu haben, sollten Eigentümer*innen das Thema unbedingt schon jetzt zeitnah angehen, damit dann ab dem 1. Juli 2022 die Feststellungserklärung eingereicht werden kann. Viel Zeit bleibt nicht: Die Angaben in der Feststellungserklärung müssen binnen vier Monaten, also bis zum 31. Oktober 2022 über „ELSTER“ übermittelt worden sein. Wer sich das nicht selbst zutraut, sollte frühzeitig die Expertise von Steuerberater*innen in Anspruch nehmen. Orientierungshilfe bei der Suche bietet der Steuerberater-Suchdienst auf der Website der Steuerberaterkammer Saarland unter www.stbk-saarland.de.“

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